2019房地产估价师理论与方法日常训练题汇总(10套) - 考试专题 - 学苑网(edu24h.com)|教育招生考试培训

2019房地产估价师理论与方法日常训练题汇总(10套)
2019-08-04 21:09:01   来源:学苑网   评论:0 点击:

  单项选择题

  1.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为 18 万元,预计改为服装店后的年净

  收益为 20 万元,除此无其他更好的用途,则根据( ),应按服装店用途进行估价。

  A.合法原则

  B.最高最佳使用原则

  C.价值时点原则

  D.替代原则

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则,是

  因为在现实的房地产利用中,每个房地产拥有者都试图采用最高最佳利用方式充分发挥其房地产

  的潜力,以获取最大的经济利益。参见教材 P166。

  2.某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值

  为 6500 万元,装修费用为 800 万元,装修期为 1 年,装修费用均匀投入,装修期间租金净损失现

  值为 500 万元;如果对该房地产进行改变用途的改造,改造后的价值为 8000 万元,改造费用为

  2160 万元,改造期为 1 年,改造费用均匀投入,改造期间租金净损失现值为 500 万元;折现率均

  为 10%,该地区不适合拆除重建。根据上述资料,该宗房地产的最高最佳利用应是( )。

  A.维持现状

  B.重新装修

  C.改变用途

  D.重新开发

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。现状下持续经营的价值=5000 万元;重新装修

  价值=6500/1.1-800/1.1 0.5 -500=4646 万元;改变用途价值=8000/1.1-2160/1.1 0.5 -500=4714

  万元;该地区不适合拆除重建,因而没有重新开发价值。以上 3 种可行的方案中,只有维持现状

  的价值是最高的。参见教材 P168。

  3.运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用

  ( )的收益估计值。

  A.较高

  B.较低

  C.最高

  D.居中

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是谨慎原则。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确

  定性的情况下对其作出判断时,应充分考虑其导致估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情

  况下对其作出判断时,应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面,慎重考虑其导致估价

  对象价值或价格偏高的一面。参见教材 P170。

  多选题

  1.不得抵押的房地产范围包括( )。

  A.私人诊所

  B.公共福利事业的房地产

  C.依法公告列入拆迁范围的房地产

  D.被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产

  E.空置 2 年的房地产

  『正确答案』BCD

  『答案解析』本题考查的是合法原则。私人诊所只要产权清晰,是可以抵押的;空置 3 年以上的

  商品房不可设置抵押。参见教材 P158。

  2.下列对于价值时点,描述正确的有( )。

  A.房地产抵押、征收等估价,价值时点在现在,估价对象状况为现在状况

  B.房地产损害赔偿的估价,估价对象状况为过去,价值时点为现在

  C.对评估期房的价值,估价对象状况为过去,价值时点在未来

  D.在房地产纠纷案件中,估价对象状况在过去,价值时点为过去

  E.对房地产市场预测时,估价对象状况在过去,价值时点为现在

  『正确答案』ABD

  『答案解析』本题考查的是价值时点原则。对评估期房的价值,估价对象状况为未来,价值时点

  为现在;对房地产市场预测时,估价对象状况为未来,价值时点为将来。参见教材 P162~163。

  3.最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括( )。

  A.法律上允许

  B.技术上先进

  C.经济上可行

  D.价值最大化

  E.成本上最低

  『正确答案』ACD

  『答案解析』本题考查最高最佳利用原则。最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括:(1)

  法律上允许;(2)技术上可能;(3)经济上可行;(4)价值最大化。参见教材 P166。4.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。

  A.最佳规模

  B.最佳经营手段

  C.最佳集约度

  D.最佳管理方式

  E.最佳投资渠道

  『正确答案』AC

  『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助

  房地产估价师确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材 P168。

  5.根据适合原理,均衡原理以及收益递增递减原理,当房地产( )时,便为最高最佳使用。

  A.与外部环境最协调

  B.达到规模递增

  C.内部构成要素的组合最适当

  D.外部环境与内部因素相关联

  E.外部环境要素为最适当的组合

  『正确答案』AC

  『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。根据适合原理,均衡原理以及收益递增递减原理,

  当房地产与外部环境最协调、内部构成要素的组合最适当时,便为最高最佳使用。参见教材

  P169。

  6.在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括( )。

  A.在运用比较法估价时,不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并

  应对可比实例进行必要的实地查勘

  B.在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低,应该采用居中的收益估计值进行估价

  C.在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏

  低

  D.在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润,不应低估折旧

  E.在运用假设开发法时,不应高估未来开发完成后的价值,应对后续开发建设的必要支出及应

  得利润进行适当修正

  『正确答案』ACD

  『答案解析』本题考查的是谨慎原则。题中选项 B 在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也

  可能低,应该采用较低的,而不是居中的收益估计值进行估价;选项 E 不应低估后续开发的必要

  支出及应得利润。谨慎原则,使得评估价值略低。参见教材 P171。

上一篇:2019年房地产估价师案例分析试题及答案解析汇总(10套)
下一篇:2019房地产估价师ope体育网站经营与管理习题及答案解析汇总(10套)

免责声明:以上内容仅代表原创者观点,其内容未经本站证实,学苑网对以上内容的真实性、完整性不作任何保证或承诺,转载目的在于传递更多信息,由此产生的后果与学苑网无关;如以上转载内容不慎侵犯了您的权益,请联系我们QQ:381614337,我们将会及时处理。

  • 关于我们
  • |
  • 公司地址
  • |
  • 网站声明
  • |
  • 版权声明
  • |
  • 联系方式
  • Copyright ©2010-2013 学苑网 (edu24h.com) All Rights Reserved.
    客服电话:010-69231262  E-mail:services@edu24h.com.
    京ICP备09050833号
  • 在线客服
  • 点击这里给我发消息
  • 点击这里给我发消息
  • 客服热线:
  • 010-69231262